不動産投資を始める際、「できるだけ自己資金を使わずに投資したい」と考える方も多いでしょう。
そこで選択肢になるのが、物件価格の大部分、または全額を金融機関から借り入れて購入する「フルローン」です。
フルローンを活用すると、手元の資金を大きく減らさずに不動産という資産を保有できる可能性があります。さらに、入居者から得られる家賃収入をローン返済に充てながら、将来的には物件の売却益を狙うこともできます。
ただし、フルローンには借入額が大きくなるという特徴もあるため、収支計画をしっかり立てることが重要です。
フルローンとは？
フルローンとは、不動産の購入価格の全額を金融機関から借り入れて購入する方法です。
通常、不動産を購入するときには頭金として自己資金を用意するケースがあります。しかし、フルローンを利用できれば、物件価格に対する自己資金の負担を抑えて購入できる可能性があります。
たとえば、2,000万円の物件を購入する場合、2,000万円の融資を受けられれば、物件価格そのものについては自己資金を使わずに購入できます。
ただし、実際の不動産購入では登記費用やローン関連費用、仲介手数料、税金などの諸費用が発生する場合があります。
また、金融機関がすべての物件に対してフルローンを認めるわけではありません。年収や勤続年数、勤務先、既存の借入、物件の担保評価などによって融資条件は変わります。
家賃収入をローン返済に活用できる
不動産投資の大きな特徴は、購入した物件を賃貸することで家賃収入を得られることです。
たとえば、毎月10万円の家賃収入がある物件を購入した場合、年間では120万円の家賃収入になります。
この家賃収入をローン返済や管理費などの支払いに充てながら、物件を運用していくことができます。
つまり、自分の給与だけでローンを返済するのではなく、入居者から得られる家賃収入を活用できる点が不動産投資の魅力です。
もちろん、家賃収入のすべてをローン返済に使えるわけではありません。管理費、修繕積立金、固定資産税、管理会社への手数料などの支出もあります。
また、空室が発生すれば家賃収入が減少する可能性もあるため、余裕を持った収支計画が必要です。
フルローンなら手元資金を残しやすい
フルローンのメリットとして、自己資金を物件購入に使い切らずに済む可能性があることも挙げられます。
たとえば、500万円の自己資金を持っている場合、物件購入のためにすべて使ってしまうのではなく、融資を活用して手元資金を残すという考え方ができます。
手元に資金を残しておけば、将来的な修繕費や空室期間のローン返済など、不動産投資に必要となる支出に備えやすくなります。
さらに、別の投資や事業などに資金を活用できる可能性もあります。
ただし、借入額が大きくなれば毎月の返済負担も大きくなります。金利上昇などによって返済額が増える可能性もあるため、「借りられる金額」ではなく「無理なく返済できる金額」を基準に考えることが重要です。
物価上昇によって不動産価格が上がる可能性もある
不動産投資では、家賃収入だけでなく、将来的な物件価格にも注目することが大切です。
一般的に物価が上昇すると、建築費や土地価格などにも影響する場合があり、不動産価格が上昇する要因の一つになることがあります。
購入した物件の価格が将来的に上昇すれば、売却することでキャピタルゲイン、つまり売却益を狙える可能性があります。
たとえば、2,000万円で購入した物件を将来的に2,500万円で売却できれば、単純な価格差は500万円です。
ただし、物価が上昇すれば必ず不動産価格が上がるわけではありません。人口動向や金利、地域の需要、立地、築年数など、さまざまな要因によって不動産価格は変動します。
そのため、売却益を狙う場合には、現在の価格だけでなく将来的な需要や資産価値まで考えて物件を選ぶことが重要です。
フルローンを活用して長期的な資産形成を目指そう
不動産投資におけるフルローンは、自己資金を抑えながら大きな資産を運用できる可能性がある方法です。
入居者から得られる家賃収入をローン返済などに活用しながら物件を保有し、長期的には資産価値の上昇による売却益を狙うという投資戦略も考えられます。
また、物価上昇によって不動産価格が上昇すれば、購入時より高い価格で売却できる可能性もあります。
一方で、空室や修繕費、金利上昇、不動産価格の下落などのリスクもあります。
そのため、フルローンなら何でもよいというわけではありません。家賃収入から必要経費やローン返済を差し引いても無理のない収支になるかを確認し、将来的な売却まで含めて投資計画を立てることが大切です。
自己資金を有効活用しながら不動産投資を始めたい方は、フルローンという選択肢も含めて金融機関や不動産投資の専門家に相談してみるとよいでしょう。
